Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar (Konut ve Çatılı İşyeri)

Kira ilişkileri, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran sözleşme türlerinin başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarını genel (adi) kira hükümlerinden ayırarak kiracıyı koruyan özel bir rejime tabi tutmuştur. Bu yazıda; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin temel özellikleri, adi kira sözleşmelerinden farkları, tapuya şerh imkânı, sözleşmenin sona erme yolları ile kefalet ve tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları ana hatlarıyla ele alınmaktadır.

Genel Hatlarıyla Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesi, konut ve çatılı işyerine ilişkin düzenlenmiş olsa dahi, süresi 6 ay veya daha az olarak belirlenmişse Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiş adi kiraya ilişkin hükümler uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında dikkat edilmesi gereken temel kurallar şunlardır:

• Sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
• Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâli için öngörülen cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersizdir.

Adi Kira Sözleşmeleri ile Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Farkları

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Kural olarak kira sözleşmeleri yazılı yapılmasa dahi geçerlidir; ancak tapuya şerh için sözleşmenin yazılı olarak hazırlanması ve imzalanması gerekir.

Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca, tapuya şerh verilen kira sözleşmesi, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir. Bunun önemli bir sonucu olarak şerh, taşınmazı sonradan edinen yeni malikin, kiracı açısından daha ağır sonuçlar doğuran TBK m.351'e (yeni malikin gereksinimi) başvurmasını engeller.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri üç ana yolla sona erdirilebilir: bildirim yoluyla, dava yoluyla ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle.

1. Bildirim Yoluyla Sona Erme

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada en çok hata yapılan nokta, on yıllık uzama süresinin hesabıdır. 01.01.2022 tarihli bir kira sözleşmesi üzerinden örnek verelim:

2. Dava Yoluyla Sona Erme

Kiraya veren, kira sözleşmesini aşağıdaki hâllerde dava yoluyla sona erdirebilir:

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise.

Dava; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m.351)

Kiralananı sonradan edinen kişi; onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Önemli: Kira sözleşmesi tapuya şerh verilmişse, yeni malik bu hükümden yararlanamaz.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin (bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Kiracının oturmaya elverişli konutunun bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa; sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Kira sözleşmelerinde sıkça başvurulan kefalet, ancak şu şartlarla geçerlidir:

• Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Kefalet tarihi, kefilin el yazısı ile belirtilmelidir.
• Müteselsil kefalet söz konusu ise bu sıfat, kefilin el yazısı ile belirtilmelidir.
• Kefilin sorumlu olduğu azami miktar, kefilin el yazısı ile belirtilmelidir.
• Eş rızası: Mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, eşlerden biri ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Uygulamada tahliye davalarının en önemli dayanaklarından biri olan tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı olmalıdır.
• Kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. (Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersizlik riski taşır.)
• Verilen taahhüt açık ve anlaşılır olmalıdır.
• Kiralanan taşınmaz aile konutu ise eşlerin birlikte taahhüt vermesi gerekir.
• Taahhütnameye "Okudum, anladım" ibaresi el yazısı ile yazılarak imza atılmalıdır.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiracıyı koruyan emredici hükümlerle örülü özel bir alandır. Sözleşmenin kurulması aşamasında güvence sınırı, şerh imkânı, kefalet ve tahliye taahhüdünün şekil şartları; sona erme aşamasında ise bildirim süreleri, on yıllık uzama hesabı ve dava açma süreleri hak kaybı yaşamamak için büyük önem taşır. Sürelerin çoğunun hak düşürücü nitelikte olduğu unutulmamalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya somut olaya ilişkin danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin sorularınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.